도시의 발달에 따라 도시계획도 변화한다. ‘도시계획변경 사전협상제도’는 공공과 민간의 합의를 바탕으로 공공성을 담보해 개발을 실현하는 것이다. 도시계획이 바뀌면 그에 따른 토지가치도 변화하게 된다. 대체로 도시계획 변경 후 토지가치가 상승하게 되고, 지자체는 사업자에게 토지가치 상승분에 대한 일정부분의 공공기여를 요구하게 된다.
광주광역시(시장 강기정)는 지난달 29일 ‘전방‧일신방직 공장부지 도시계획 변경 사전협상 협상조정협의회 제11차 회의’를 열어 전방·일신방직 부지 공공기여비율을 54.45%로 결정했다.
도시계획 변경에 따라 토지가치가 상승했으니, 그 상승분의 54.45%인 5899억원을 공공기여금으로 돌려달라는 것이다.
광주시는 왜 공공기여비율을 54.45%로 확정했을까? 이 기여금은 어디에 쓰이는 걸까? 또 복합쇼핑몰 건립 등 향후 전방‧일신방직 부지 개발은 어떻게 진행될까? 광주시의 전방‧일신방직 부지 공공기여의 의미와 향후 계획을 살펴본다.
➊ 공공기여란?
‘공공기여’란 사업자가 토지를 개발할 때 토지 용도 변경 등 행위제한을 완화해 주는 대가로 계획 이득의 일부를 지방자치단체에 돌려줘 공공사업에 활용하는 것을 말한다.
➋ 공공기여량은 전국이 동일하나?
아니다. 지자체에 따라 다르다.
광주는 ‘광주광역시 도시계획변경 사전협상 운영지침’에 따라 협상조정협의회에서 ⓵용적률 증가에 연동된 산식을 통한 공공기여총량 산정 값 ⓶토지가치 상승분의 40~60% 범위 내에서 사업계획의 공익적 측면을 정성적으로 판단해 산정한 값 중 ‘큰 값’으로 결정하도록 규정돼 있다. 즉, ⓵과 ⓶ 가운데 공공기여총량이 높은 것으로 확정하도록 한 것이다. 특히 ⓶의 산정방식의 경우 광주시에만 있는 것으로 파악됐다.
반면 서울, 인천, 대구는 용적률 증가에 연동된 산식을 통해서만 공공기여 총량을 산정하고 있다.
그렇다면 광주시는 왜 이렇게 복잡한 방식으로 공공기여량을 산정하는 걸까?
광주만의 특성이 반영된 때문으로 풀이된다. 광주는 민주‧평화‧평등‧공정‧인권 등의 가치를 소중히 간직하고 있는 민주인권평화도시다. 이 같은 가치의 확장이 공정과 평등이고, 이의 분배를 공공사업으로 진행하고 있다. 사업자의 개발이익을 공공으로 더욱 확장해 고루 나누자는 취지인 것이다.
➌ 공공기여비율 54.45%, 어떻게 나왔나?
광주시 협상조정협의회는 토지가치 상승분(1조835억원)에 따른 공공기여비율을 54.45%, 공공기여액 5899억원으로 최종 확정했다.
※ 토지가치 상승분 = 지구단위계획 결정고시일 감정평가액(종후토지 감정평가) - 협상대상지 선정 전날 감정평가액(종전토지 감정평가)
광주시는 해당 부지 전체 토지에 일괄 적용하지 않고, 전략시설, 사업성 확보시설, 기반시설로 세분화해 그 개발이익 정도에 따른 각각의 비율을 산정했다.
전략시설은 토지가치 상승분의 40~45%, 사업성 확보시설은 60%, 기반시설은 40%를 적용했다.
▣ 총 공공기여량 5899억원 (토지가치 상승분 1조 835억원의 54.45%)
- 전략시설 (복합쇼핑몰, 업무시설, 랜드마크[호텔]) 1102억원(40~45%)
- 사업성 확보시설(상업시설, 주거복합시설) 4664억원(60%)
- 기반시설(학교, 공공용지, 도로) 133억원(40%)
상업시설이나 아파트 신축 부지 등 사업성이 높은 시설은 토지가치 상승분의 최대치인 60%를 적용한 반면, 학교, 도로, 공공용지 등 기반기설은 상승분의 최소치인 40%를 적용한 것이다.
이는 시민의 이익은 최대화하고, 사업자도 공공기여에 공감할 수 있도록 합리적 결과를 도출한 것으로 평가받는다.
➍ 공공기여금은 어디에 사용하는가?
공공기여금은 ①공공시설(도로, 공원 등) ②기반시설(문화시설, 공공청사 등) ③공공에서 필요성이 인정되는 시설(공공주택, 기숙사, 공공임대산업시설 등)의 설치에 사용된다.
이에 따라 광주시는 10년 이상 장기미집행시설과 시민이 체감할 수 있는 규모 있는 사업 등에 우선 사용할 계획이다.
특히 대상사업 확정 전 사회적 합의 과정을 통해 공공기여금 활용에 대한 당위성을 확보할 방침이다.
❺ 향후 추진 계획은?
광주시는 앞으로 공동(도시계획·건축)위원회 자문를 거쳐 이달 내(12월) 도시계획 변경 사전협상을 마무리할 예정이다. 또 내년 6월까지 사전협상 결과와 관계기관 협의, 주민의견 등이 반영된 지구단위계획을 결정고시할 계획이다. 내년 하반기부터 건축인허가 절차를 거쳐 2025년 하반기 착공을 목표로 한다.
김종호 도시공간국장은 “전방‧일신방직 부지 개발사업은 가장 큰 이해관계가 걸린 공공기여비율이 결정된 만큼 이후 단계는 순조롭게 추진될 것으로 전망한다”며 “시민편의성, 투명성, 공정성에 기초해 관련 절차가 원활하게 추진될 수 있도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다.